A manutenção predial faz parte de sua rotina no trabalho? Quem atua na administração de um prédio residencial, comercial ou público precisa estar atento para evitar imprevistos que venham a onerar o orçamento.

Mais importante ainda do que reduzir custos, a manutenção predial garante o bem-estar e a segurança das pessoas que circulam pelo prédio.

Infelizmente, não são raras as notícias sobre incêndios, desmoronamentos e outras ocorrências em prédios, muitas vezes ocasionadas pela degradação e pela falta de manutenção. Além das tragédias humanas envolvidas, os prejuízos materiais são gigantescos, incluindo as implicações jurídicas.

Este artigo pretende discorrer sobre o assunto e mostrar as atividades que não podem fugir do escopo da manutenção predial. Confira!

O que é manutenção predial

A NBR 5674 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em seu item 3.5, define manutenção como o “conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários”.

Ao entregar um prédio novo, além do laudo da inspeção predial, a construtora tem a obrigação de fornecer ao comprador o manual de operação, uso e manutenção do edifício, conforme determina a NBR 14037 da ABNT.

Cabe ao proprietário — ou ao conjunto de proprietários, em caso de condomínios —, a responsabilidade de observar as normas técnicas e seguir o plano de manutenção recomendado no manual.

A mesma norma NBR 5674, citada acima, prevê a possibilidade de o proprietário delegar o gerenciamento da manutenção da edificação para uma empresa ou um profissional legalmente habilitado. Ou seja, a legislação permite que os serviços sejam terceirizados.

Independentemente de quem vai se encarregar do processo, quando falamos em manutenção de um edifício, existem algumas atividades que não podem ser ignoradas.

Atividades integrantes da manutenção predial

1. Acessos ao prédio e sistemas de segurança

Em nome da segurança de quem circula no local, é necessário realizar alguns procedimentos periódicos quanto à manutenção dos sistemas de controle e acesso. Veja o que precisa ser conferido:

  • funcionamento das câmeras de vigilância;

  • cercas elétricas;

  • segurança dos elevadores;

  • interfones e portaria eletrônica.

Também é aconselhável rever e reforçar as orientações ao porteiro físico sobre acesso de visitantes e entregadores — e os procedimentos de segurança da empresa contratada, nos casos de portaria remota.

2. Prevenção de incêndio

A lei exige que toda edificação coletiva providencie o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), documento que comprova a existência de equipamentos contra incêndio e condições seguras para fuga do local, em caso de emergências, além de acesso facilitado para os bombeiros.

Quanto à prevenção, é importante seguir rigorosamente as instruções dos fabricantes de equipamentos, como extintores de incêndio, canalização de gás, para-raios, alarmes contra fogo etc.

Para evitar curto-circuitos, que podem ser focos de incêndios, a fiação e as instalações elétricas devem ser vistoriadas a cada dois anos por uma equipe especializada.

É fundamental, também, elaborar um plano facilitado de evacuação do prédio — que deve ser exposto em locais visíveis a todos os usuários do edifício.

3. Manutenção da parte hidráulica

Abaixo, listamos algumas das atividades integrantes da manutenção predial relativas ao sistema hidráulico:

  • lavagem dos reservatórios de água;

  • limpeza de tubulações e filtros;

  • checagem de bombas hidráulicas;

  • localização e reparo de vazamentos e infiltrações;

  • manutenção de sistemas de captação de água pluvial;

  • verificação dos encanamentos e limpeza de ralos, sifões, caixas de gordura etc;

  • eliminação de possíveis depósitos de água parada, para prevenir a proliferação de insetos.

O sistema hidráulico de um prédio é complexo e envolve vários componentes. Por isso, é importante seguir as orientações da ABNT referentes a cada um dos itens avaliados.

Entre as normas a serem seguidas, estão a NBR 5626 e a NBR 7198 (orientações sobre instalações de água fria e quente), a NBR 8160 (sobre projetos de esgoto sanitário), NBR 15527 (aproveitamento de águas pluviais), NBR 5674 (manutenção de prédios).

4. Higienização de depósitos de resíduos

Os depósitos de lixos e resíduos em geral devem ser limpos e desinfectados, periodicamente, em nome da saúde e bem-estar das pessoas que circulam no ambiente.

Campanhas de conscientização e coleta seletiva de lixo podem ser sugeridas pelos administradores prediais. Da mesma forma, a dedetização periódica dos ambientes não pode ser negligenciada pelos planos de manutenção do edifício.

5. Limpeza e jardinagem

A limpeza das áreas públicas e a manutenção dos jardins do edifício precisam ser muito bem cuidadas, e não só pelos funcionários. A atenção deve ser constante também por parte de quem mora ou trabalha no local.

Para que as áreas comuns permaneçam em boas condições de higiene, o envolvimento de todos é necessário.

Além de evitar comportamentos inadequados, como lixo fora das lixeiras, as pessoas precisam se conscientizar, por exemplo, de que uma simples guimba de cigarro jogada pela janela pode atingir o depósito de gás ou um toldo, provocando um incêndio.

A manutenção dos jardins inclui podas periódicas, não só para preservar a estética, mas também para a prevenção de pragas e bichos nocivos, como escorpiões. Os restos de podas devem ser descartados com segurança, pois galhos e folhas secas acumuladas também trazem riscos de incêndio.

6. Climatização

Os aparelhos de ar também exigem manutenção constante e cuidadosa, tanto para evitar despesas eventuais com manutenção corretiva, quanto para evitar incêndios por curto-circuito ou outras falhas elétricas.

Os dutos, reservatórios de água e filtros dos equipamentos de climatização devem estar sempre limpos, pois podem reter partículas nocivas e disseminar bactérias pelo ambiente.

Para concluir, nunca é demais lembrar que a manutenção preventiva é o melhor caminho para preservar a saúde e a segurança dos moradores e do público em geral, além de evitar consertos dispendiosos não previstos no orçamento.

A NBR 5674 da ABNT, em seu anexo A, traz um modelo de plano de manutenção preventiva detalhando várias atividades.

Devido à amplitude do escopo, os envolvidos na administração de edificações podem optar pela terceirização de grande parte das atividades envolvidas na manutenção predial.

A contratação de uma empresa idônea e qualificada para assumir as tarefas vai prolongar a vida útil do prédio e garantir a segurança de todos.

Para ajudar na decisão, saiba quais são os cuidados necessários ao contratar serviços terceirizados e tenha a certeza de fazer uma boa escolha!